Vous recherchez un placement rentable ? L’investissement dans la pierre représente une très bonne alternative. À part le fait de se constituer un patrimoine durable, il permet également de percevoir des revenus supplémentaires chaque mois et de bénéficier d’un allègement fiscal. Mais quel est le dispositif de défiscalisation le plus intéressant ?
Défiscalisation immobilière : c’est quoi au juste ?
Aujourd’hui, il est possible de réduire légalement ses impôts grâce aux différents dispositifs de défiscalisation. Mais que signifie « défiscalisation » ? Ce terme veut dire qu’il faudrait investir dans un ou plusieurs biens immobiliers pour profiter des certaines lois qui permettent de réduire considérablement ses impôts. Le principal objectif du gouvernement est d’inciter les contribuables à investir dans un local à louer. La réduction d’impôt est soustraite directement de votre impôt, ce qui n’est pas le cas d’une déduction d’impôt ou d’un crédit d’impôt.
Par exemple : si vous devez payer 3 500 euros, et que grâce au dispositif de défiscalisation Scellier vous obtenez une réduction de 2 000 euros, alors, vous ne payez que 1 500 euros. Bref, n’hésitez pas à vous rendre sur www.reduire-ses-impots.net pour avoir plus d’informations sur ce dispositif !
La loi Pinel : comment en bénéficier !
La loi Scellier fait partie de l’un des dispositifs de défiscalisation qui offraient aux contribuables des réductions d’impôts très attractives. Elle concernait les maisons neuves ou vendues à l’état futur d’achèvement ou VEFA La durée de la location est de 9 ans. Elle fut par la suite remplacée par la loi Duflot qui touchait essentiellement les logements achetés entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2017 avec une réduction fiscale de 18 %. Tout comme le dispositif Scellier, les logements éligibles sont les immobiliers neufs et en état d’achèvement, respectant la norme RT 2012 ou ayant obtenu le label BBC 2005 ou Bâtiment Basse Consommation.
La loi Pinel quant à elle est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2021. Les conditions d’éligibilité sont un peu similaires à celles de la loi Scellier et de la loi Duflot. En effet, ce dispositif est profitable pour les contribuables ayant acquis une maison neuve ou à l’état d’achèvement dans les zones A, A bis et B. La principale condition ? Le bien immobilier doit être loué nu. Et il est possible de le louer à un ascendant ou un descendant, à l’opposé de la loi Robien. La durée de la location est de 6, 9 ou 12 mois avec un taux respectivement de 12, 18 ou 21 %. La valeur de la réduction ne doit pas excéder 6 000 euros par an.
On peut aussi constater quelques nouvelles règles par rapport au dispositif Scellier. La totalité de l’investissement ne doit pas dépasser 300 000 euros, et le plafond par mètre carré est de 5 500 euros. Le contrat est aussi soumis à des conditions de loyers et de ressources des locataires.
Attention ! La réduction entre dans le plafonnement des niches fiscales par foyer, dont le plafond est de 10 000 euros.
Pinel classique et Pinel outre-mer : quelle est la différence ?
Le Pinel outre-mer concerne l’investissement dans des biens immobiliers situés dans un DOM ou une COM. Le fonctionnement est un peu identique avec celui du Pinel classique. La location est également soumise à des plafonds de ressources et de loyers. La mise en location peut varier selon la durée de la location :
6 ans avec un taux de 23 % 9 ans avec un taux de 29 % Et 12 ans avec un taux de 32 %
La réduction d’impôt est donc plus importante et le plafonnement global des niches fiscales est porté à 18 000 euros, contre 10 000 euros en métropole. En tout cas, cette solution est plus avantageuse. Prenons un exemple concret. Vous avez acquis un appartement à 200 000 euros et vous prévoyez de le louer pour 6 ans. Pendant les 6 années de location votre impôt sera diminué de 24 000 euros, soit de 4 000 euros/an si vous êtes éligibles à la loi Pinel classique. En revanche, ce sera de 46 000 euros pour 6 ans avec la loi Pinel outre-mer. On peut alors constater une différence assez conséquente !
Y a-t-il des dispositifs de défiscalisation dans le cas des locations meublées ?
Eh oui ! La loi Sensi-Bouvard encourage la location meublée de biens neufs. Les logements concernés sont les résidences de tourisme ou service. Il peut s’agir de l’EHPAD, de résidence étudiante, résidence pour séniors, résidence de vacances… La gestion locative sera par la suite réalisée par un exploitant (qui est le locataire). Ce dernier est lié par un bail commercial, d’une durée de 9 à 12 ans.
Sur 9 ans, vous pouvez diminuer vos impôts jusqu’à 33 000 euros avec des loyers qui feront l’objet d’un abattement de 50 %, puisque vous êtes un loueur non professionnel. L’avantage ? Ce type d’investissement convient aux personnes qui souhaitent être déchargées des contraintes locatives.
Attention ! Il y a également le statut LMP ou loueur meublé professionnel. Les propriétaires profiteront en même temps d’un amortissement plutôt intéressant, d’une exonération à l’impôt sur les fortunes sur les revenus locatifs et d’une déduction des charges sur les revenus.
L’investissement dans l’ancien : est-ce intéressant ?
Bien sûr, si vous préférez investir dans l’ancien, plusieurs dispositifs vous permettront d’alléger votre fiscalité. Les plus connus sont :
La loi Malraux
Dans ce cas, vous devez acquérir un bien immobilier de caractère, à rénover et à louer pendant 9 ans. Il doit être situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, principalement dans les centres-villes historiques :
le site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde de mise en valeur PSMV, les quartiers anciens dégradés et les quartiers conventionnés avec une réduction d’impôt de 30 % les sites patrimoniaux remarquables avec PVAP approuvé avec une réduction de 22 %
La réduction d’impôt est calculée à partir des montants dépensés pour les travaux de réhabilitation et de restauration et le plafond est de 400 000 euros, à répartir sur 4 ans, soit de 100 000 euros par année fiscale. D’ailleurs, le report est envisageable si en cas d’excédent. De plus, il est exclu du plafonnement global des niches fiscales et il n’y a pas de plafond de loyer. C’est ce qui le rend encore plus intéressant ! Au final, la loi Malraux est donc plus rentable que la loi Pinel et convient parfaitement aux foyers qui disposent déjà de plusieurs sources de défiscalisation.
La loi Monuments historiques
Ce dispositif a le même fonctionnement que la loi Malraux, avec quelques différences. En effet, les biens immobiliers doivent être classés à l’inventaire des monuments historiques. Le propriétaire est tenu de rénover le bâtiment pour le rendre habitable. Il n’y a ni contrainte de loyers ni contrainte de ressources ni durée de location à respecter. Cependant, vous ne pouvez vendre votre patrimoine avant 15 ans. À la différence des autres dispositifs de défiscalisation, le contribuable bénéficie d’une réduction sur la base imposable. De la sorte, il peut déduire de son revenu 100 % du montant des travaux engagés ainsi que les intérêts des emprunts (s’il a contracté un prêt immobilier pour financer l’achat), et cela sans aucune limite de temps ou de montant. La loi Monuments Historiques n’entre pas non plus dans le plafonnement des niches fiscales.
Le dispositif Déficit foncier
Pour un bien destiné à la location, la totalité des travaux de rénovation peut être défiscalisée. La somme est imputable sur les revenus fonciers sans plafonnement, et reportable sur 10 ans. Cependant, sachez que la réduction obtenue entre dans le plafonnement global des niches fiscales.
